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A base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), nos termos do artigo 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido como o preço de transação regular entre partes independentes (valor de mercado). A falta de objetividade do conceito constitui preocupante obstáculo à aferição da base de cálculo do tributo pelas prefeituras, as quais acabam por fundamentar a cobrança em uma planta genérica de valores de imóveis elaborada unilateralmente.

De acordo com o Supremo Tribunal Federal (STF), os critérios fixados nesta tabela “são padrões de avaliação de imóveis em consonância com a metragem e com outros fatores, tais como localização, acabamento e antiguidade, ou seja, consistem em presunções relativas, no contexto da praticabilidade tributária, que auxiliam na fixação da base de cálculo desse imposto” (STF, ARE 1245097 RG, relator: ministro presidente, Tribunal Pleno, julgado em 09/04/2020, Processo Eletrônico DJe-102 DIVULG 27-04-2020 PUBLIC 28-04-2020).

Na prática, os procedimentos municipais acabam por ignorar as declarações prestadas pelos contribuintes em relação ao valor do negócio entabulado entre as partes, estabelecendo a base de cálculo com amparo em critérios discricionários, muitas vezes desprovidos de fundamento técnico acerca dos valores praticados no mercado.

Em razão desta dinâmica, o órgão municipal, em não raras situações, atribui como base de cálculo do ITBI montante superior ao da efetiva operação constante no instrumento contratual, de tal forma que o contribuinte não tem previsibilidade do quantum que deverá despender para quitar o tributo quando está na fase negocial e ainda fica refém da tabela genérica do Município, a qual, muitas vezes, não reflete a realidade.

Neste cenário, o sujeito passivo tem a opção de recolher o tributo com base na estimativa atribuída pelo município ou, caso não tenha urgência no registro da transferência, poderá apresentar impugnação administrativa acompanhada de laudo técnico de avaliação (sendo vedada a elaboração por corretores [1]) para comprovar que o bem não possui o preço indicado pelo órgão fazendário ou, ainda, recorrer ao Poder Judiciário.

Na prática, então, 1) o ITBI, que deveria estar sujeito ao lançamento por homologação ou declaração, está, em verdade, sendo lançado de ofício pelo Fisco, visto que este elege unilateralmente a base de cálculo do imposto e envia a guia ao contribuinte para pagamento; e 2) há afastamento da boa-fé que se presume das relações negociais, invertendo-se ao contribuinte o ônus de provar que a importância conferida pelo Fisco não representa o preço de mercado do imóvel.

Diante desta situação, que há anos se perpetua no âmbito das prefeituras, foram instaurados diversos processos judiciais discutindo a legalidade deste procedimento, principalmente considerando a forma de lançamento do ITBI e a violação à regra prevista no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN) [2].

O tema chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), o qual, por meio da Primeira Seção — responsável pelo julgamento das matérias de Direito Público —, analisou, em março de 2022, o Recurso Especial Repetitivo nº 1.937.821/SP e definiu que as prefeituras não podem estabelecer previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência por elas exclusivamente criado.

Pautando-se no princípio da boa-fé, a Corte Superior fixou o entendimento de que a base de cálculo deve ser aquela apontada no instrumento contratual pelo próprio contribuinte como valor da operação e, na hipótese de discordância do Fisco com relação ao montante, este é que deverá instaurar Processo Administrativo com o objetivo de apurar a veracidade da declaração prestada, nos termos do artigo 148 do CTN.

Com essa decisão — a qual ainda não transitou em julgado, em razão da oposição de Embargos de Declaração pelo município de São Paulo —, o cenário prático anteriormente mencionado se inverte, pois a presunção do valor venal do imóvel passa a ser aquela indicada no negócio jurídico firmado entre as partes e não mais aquela constante na Planta Genérica de Valores do Município.

Dessa maneira, compreende-se que o Fisco Municipal, quando instado a enviar a guia de ITBI incidente sobre determinada operação reportada pelo contribuinte, somente poderá atuar de duas formas: 1) enviar a guia para recolhimento se valendo da base de cálculo indicada pelo sujeito passivo; ou, 2) considerando que as declarações não mereçam fé, instaurar processo administrativo para apurar o real valor do imóvel.

Caso os Municípios não adequem seus procedimentos às diretrizes estabelecidas pelo Superior Tribunal de Justiça, estes estarão eivados de nulidade e poderão ser questionados perante o Poder Judiciário.

[1] O município de Curitiba, a título exemplificativo, exige que o Laudo de Avaliação esteja de acordo com a Norma ABNT 14.653 e seja assinado por profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea) ou pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU);

[2] Artigo 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

Arthur Sandro Golombieski Ferreira é advogado associado da Advocacia Felippe e Isfer, atuando no setor de Direito Tributário e especialista em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-PR).

Fonte: Consultor Jurídico

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