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Marco Legal Das Garantias: Flexibilização De Condições De Garantias Para Um Ambiente De Negócios Mais Favorável Para Todos

Melhores condições para quem deve e quer pagar, mas não encontra solução possível; uma salvação para a diminuição do endividamento entre famílias brasileiras

É em meio a muito juridiquês e termos técnicos que vem se falando sobre a nova Lei do Marco Geral das Garantias, mas ela nada mais é do que a ampliação das formas do uso dos bens dados como garantia em empréstimos, como hipotecas ou alienações fiduciárias. Sancionada recentemente pelo presidente Luís Inácio Lula da Silva, a Lei 14.711/2023 tem como objetivo melhorar o ambiente de negócios no país a partir do uso de garantias destinadas à obtenção de crédito.

Uma possibilidade que é destaque é a de que um mesmo imóvel seja utilizado como garantia em mais de um financiamento. Passa-se a utilizar em maior escala o uso do bem como garantia, com maior proteção às partes e preservação dos direitos dos envolvidos, permitindo a expansão da base de crédito.

A inadimplência ocorre muitas vezes devido ao não atendimento das condições do devedor ao credor. Mas havendo um ambiente com condições mais amigáveis para as partes, ambas podem buscar um caminho comum. O texto da Lei 14.711/2023 permite a existência desses ambientes melhores de negociação antes que a disputa vá parar na Justiça.

Para entender sobre os impactos da nova lei na atribuição de Notas, o CNB/RJ – Colégio Notarial do Brasil – seção Rio de Janeiro conversou com o presidente do Colégio Notarial do Brasil – seção Distrito Federal, Hércules Alexandre da Costa Benício, também tabelião titular do Cartório do 1º Ofício do Núcleo Bandeirante/DF e com o advogado especialista em Direito Imobiliário, Gabriel Feijó, também vice-presidente da Comissão Especial de Direito Urbanístico e Direito Imobiliário da OAB/RJ – Ordem dos Advogados do Brasil – seção Rio de Janeiro.

Na atribuição de notas, algumas mudanças sugerem uma participação efetiva do tabelião, entre elas a que ele possa agir como um mediador, conciliador e até mesmo árbitro (art. 7⁰-A, incisos II e III, Lei 8.935/1994). Também está prevista a administração da escrow account junto ao Tabelionato de Notas. Escrow account é uma modalidade específica de conta de garantia que serve de caução para ambas as partes de uma negociação financeira de alto risco, sendo a gestão desta conta feita por uma terceira parte, neutra às negociações, que atua como intermediário durante todo o processo, no caso o tabelião de notas.

O tabelião atua como intermediário na certificação do implemento ou da frustração de condições referentes a determinado negócio e como responsável pela administração dos recursos provenientes da excussão da garantia, repassa, ou não, os valores depositados na conta vinculada. A ideia é que a atribuição desta atividade aos tabeliães de notas reduza os custos de transação relacionados à escrow account, com menores taxas de custódia em relação ao que é cobrado pelos bancos.

Outras mudanças relacionadas à atribuição de notas incluem o uso da ata notarial, que volta à cena sendo utilizada para verificação de condição resolutiva; a aplicação da ata de arrematação no leilão da hipoteca; a manutenção da formalização da hipoteca e o fortalecimento da realização da escritura de Cessão de Precatórios, documento lavrado por um cartório de notas que atesta a transferência de créditos oriundos de um precatório a terceiros.

Sobre estas alterações e sobre a maior participação do tabelião frente a essas mudanças, o tabelião de notas e de protesto Hércules Benício afirma que “vê com muitos bons olhos o Marco Legal das Garantias, pois o legislador evidencia a importância dos notários para o Brasil, mostrando que o tabelião de notas estabiliza um meio de prova por meio de atas notariais que podem certificar o implemento ou a frustração de certas condições de um contrato e elementos contratuais que geram eventual resolução de um negócio jurídico, e que essas atas notarias lavradas pelo tabelião de notas podem evidentemente servir de título para a prática de atos no ofício de Registro de Imóveis, por exemplo uma averbação de cancelamento de uma promessa de compra e venda. Numa ata, um tabelião pode certificar eventual frustração de uma condição contratual e isso gerar a resolução de pleno direito da promessa de compra e venda”, afirma Hércules.

Como tabelião de protesto também, o entrevistado enfatiza a importância dada ao profissional que atua a frente desta atribuição, que “tem uma importância fundamental no resgate do crédito de alguém que apresenta uma dívida antes mesmo do serviço de protesto, em que pode o tabelião ser um mediador entre credor e devedor a fim de que haja uma negociação prévia. É muito importante para o mercado e mostra a relevância desse profissional. Uma vez protestado, ele será um mediador a fim de receber o valor do devedor e repassar esse valor ao credor, mesmo após o titulo protestado. É um grande avanço e desburocratiza bastante a recuperação de créditos no brasil”, esclarece o tabelião pelo ponto de vista do Protesto. 

A Lei 14.711/2023 trouxe muitas inovações, entre elas a escrow account, que é uma conta garantida e vinculada a negócios jurídicos para que o comprador possa depositar o valor do peço do imóvel sem correr o risco de perder esse dinheiro, caso o vendedor desista, de última hora do negócio.

“Entendo que o legislador, de forma bastante sensível a uma dor do mercado, se refere ao momento do pagamento do preço na compra de um imóvel deixa bem claro que o tabelião de notas, poderá ser um intermediário relevante por meio da abertura de uma conta garantida, vinculada a um negócio jurídico. Essa intermediação por meio de uma escrow account, mostra que o tabelião pode ser bastante útil com esse serviço de conta garantida e vinculada a negócios jurídicos. A lei também evidencia o papel do tabelião como um mediador, árbitro e até conciliador, e acredito que seja bastante alvissareira a norma para o desempenho de novas atribuições pelo tabelião de notas”, complementa.  

O mesmo acontece com o tabelião de protesto. A figura deste profissional é fundamental e é necessário “que se explicite a relevância dada na negociação prévia ao protesto e também nas medidas ao incentivo a renegociação de dívidas já protestadas. Há também um aprimoramento de regras dos tabelionatos de protesto”.

A nova Lei traz impactos relevantes para a sociedade, credores e devedores, pois possibilita que os bens dados em garantia possam ser reaproveitados em novas operações de crédito. “A legislação traz a possibilidade de extensão da hipoteca, extensão da alienação fiduciária, desde que não se exceda ao prazo e ao valor máximo garantido na operação original. É interessante, pois ao meu ver, isso faz com que haja um reaquecimento do mercado, se desburocratize a forma de novas negociações entre um credor e um devedor”, afirma Hércules.

“É interessante mostrar que, para o mercado houve uma desburocratização na execução da garantia hipotecária. Os tabeliães devem estar atentos para o dispositivo do artigo 9º, parágrafo 15 da Lei, que determina que os contratos de hipoteca vão precisar mencionar a possibilidade de execução extrajudicial da garantia hipotecária como um requisito de validade do próprio negócio jurídico. Sobre hipoteca, temos, então, uma gama de novos institutos que são muito úteis e relevantes para a sociedade brasileira”, avalia o tabelião de notas e de protesto.

Na visão de Gabriel Feijó, advogado especialista em Direito Imobiliário e vice-presidente da Comissão Especial de Direito Urbanístico e Direito Imobiliário da OAB/RJ – ordem de Advogados do Brasil – seção Rio de Janeiro, a Lei é oportuna, “pois traz diversos dos instrumentos e institutos por ela criados ou atualizados guardam profunda relação com uma aceleração da circulação de bens imóveis, gerando novas e rentáveis oportunidades para mercado”, comenta.

Para ele, o custo do crédito que financia operações é um dos maiores desafios do mercado imobiliário. “As mudanças introduzidas pela Lei do Marco Legal das Garantias tendem a reduzir esse custo na medida em que otimizam os processos de excussão dos bens afetados, tornam mais seguras as transações que lhes dizem respeito, ampliam o alcance das garantias em si e organizam o concurso dos credores no campo extrajudicial. Com esse aumento de confiança e ambiente mais amistoso, os riscos de crédito reduzem e por consequência (esperada) o ônus financeiro ao destinatário final”, afirma.

O advogado salienta que na sociedade existem mais que credores e devedores. “Eles não são os únicos afetados nas questões que envolvem o sucesso ou o insucesso das transações imobiliárias garantidas. Existe sempre um impacto coletivo, por exemplo, quando uma operação de Alienação Fiduciária (imobiliária) não é bem sucedida, o mercado se torna mais recluso, mais cauteloso e, porque não, menos afeito à oferta de crédito mais acessível. Dito isto, a Lei exige um credor mais preparado, profissional e sensível às vicissitudes da economia nacional, cujas potenciais falhas serão mais facilmente verificáveis”, complementa.

Por parte dos devedores, Gabriel cita que essas partes “passam a ser melhor contemplados com o fortalecimento de direitos (contraditório e ampla defesa) no tocante às comunicações e à purga elisiva nas execuções das garantias, limitadas apenas potenciais manobras procrastinatórias”.

O trabalho desenvolvido pelos advogados especialistas em mercado mobiliário se funde a atuação de notários e registradores, que participam de forma conjunta na pactuação da melhor decisão a ser tomada pelos clientes. Dessa forma, o advogado analisa a participação dos operadores da área extrajudicial na área.

“De algum tempo (e merecidamente) os notários e os registradores assumem papel de protagonismo no mercado imobiliário. Pelo grande conhecimento técnico e pela experiência com as práticas de mercado, a parceria com advogados é catalisadora de boas escolhas, de soluções e até de projetos de Lei de interesse. Assim, na minha visão, o diálogo próximo, tanto institucional quanto profissional, se apresenta como a melhor forma de contribuição”, conclui.

Hércules Benício avalia como positiva a ideia de que se crie uma central notarial de âmbito nacional, para cadastrar cessões de precatórios. “É fundamental que a gente possa racionalizar a comunicação entre o tabelião e a vara de execução ou o próprio tribunal quanto à existência de uma negociação em curso entre um credor de precatório e um cessionário. Essa operação deve ser informada ao juízo competente para o fim de que se estabilize quem é o titular daquele crédito de precatório, então, há uma reserva de eficácia de transações quando um tabelião comunica a um juiz que iniciaram tratativas e depois há uma formalização, e há uma inteligência para que possamos, com a tecnologia, racionalizar procedimentos e dar mais segurança jurídica em relação a esse aspecto de cessão de precatórios”, disse. 

Ele finaliza exaltando o legislador que exalta o meio extrajudicial e os operadores de direito que atuam à frente dos cartórios. “Várias são as alterações da norma que mostram o prestígio a partir do legislador com os profissionais do direito, que dotam os atos jurídicos de segurança, de validade e eficácia”.   

Fonte: Assessoria de comunicação – CNB/RJ.

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