Francisco Nobre, tabelião de Notas no Paraná e renomado autor na área de registros públicos fala sobre o papel decisivo de notários e registradores diante da nova atribuição da Adjudicação Compulsória Extrajudicial
O momento de escolher um imóvel onde se quer morar, aquele dos sonhos, novinho, ou aquele não tão novo assim, mas que vale a pena comprar e investir em melhorias é sempre estimulante e emocionante. Há quem diga até que existe o chamado “turismo imobiliário”, expressão utilizada para definir quem está em busca da casa própria e acaba levando meses visitando imóveis até encontrar o tal que agrade a toda a família.
Essa pode ser considerada a parte mais adorável neste processo todo de aquisição de um bem, mas este é uma pequena parte. Depois de escolhido é preciso se atentar aos próximos passos: identificar, pagar os impostos e realizar a transferência de titularidade da propriedade, passando do nome do promitente vendedor para o nome do promitente comprador, o que pode ser feito primeiro nos Tabelionatos de Notas e em seguida no Registro de Imóveis, se o imóvel estiver com toda a documentação e certidões em situação regular.
Mas há muitos casos de imóveis, e não são poucos no Brasil, que foram constituídos a partir de loteamentos criados à revelia da Lei, problema que não distingue classe social. Ocorre tanto em favelas, com o crescimento desordenado das construções irregulares, como em condomínios de luxo, a partir de invasões a loteamentos, ou porque não foram aprovados e registrados, ou porque foram vendidos de forma ilegal.
Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, em 2019, metade dos imóveis no Brasil estariam irregulares, ou seja, não teriam escritura pública, o que significa um prejuízo enorme aos cofres públicos que deixam de arrecadar com impostos como IPTU, ITBI e IR, abrindo espaço para a sonegação fiscal, além de acentuar o crescimento desordenado, provocando perdas para o comércio e para o sistema financeiro, já que, sem o documento legalizado, os proprietários não podem oferecer os imóveis em garantia de financiamentos, tendo dificuldades até para fazer cadastros e ter acesso a empréstimos e crediários, por exemplo.
A via extrajudicial é um caminho de fácil acesso para a regularização imobiliária, seja para regularizar a titularidade ou a posse do imóvel. Para as duas possibilidades, há a usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória extrajudicial, agora possível de fazer em tabelionatos de notas por meio da ata notarial, que comprova que a negociação ocorreu entre as partes, mas que por algum motivo a transferência de titularidade não se concretizou. A adjudicação compulsória pela via extrajudicial foi incluída na Lei de Registros Públicos, com alteração no artigo 216-B, por meio da Lei 14.382/22.
Para falar sobre este avanço na desjudicializaçào, o Colégio Notarial do Brasil – Seção Rio de Janeiro (CNJ)) entrevistou o registrador de imóveis e agora, há apenas quatro meses, tabelião de notas no Paraná, Francisco José Barbosa Nobre, que também é professor universitário. Autor do Manual de Usucapião Extrajudicial, Nobre é uma referência entre notários e registradores brasileiros, e estará na Caravana Notarial Fluminense painel sobre Adjudicação Compulsória Extrajudicial e Hipoteca no dia 16 de setembro, no Rio de Janeiro.
Confira a entrevista na íntegra:
CNB/RJ: Adjudicação Compulsória Inversa: como funciona?
Francisco Nobre: É aquela que é requerida pelo promitente vendedor, é mais incomum que a adjudicação compulsória normal, mas pode acontecer e pode ocorrer pela via extrajudicial.
CNB/RJ: Sobre a Adjudicação Compulsória pela via Extrajudicial, quais os benefícios para o cidadão que está com dificuldade em regularizar o seu imóvel?
F.N.: A Justiça se vê sempre repleta de processos, estes que ultrapassam os limites da capacidade humana. A via extrajudicial propicia uma alternativa ao recurso do Poder Judiciário. Se dá uma solução a uma ação judicial que está em curso, melhora a performance do Poder Judiciário. É um movimento que parece cada vez mais progredir. Começou com a lei 11.441/2007, que o Código de Processo Civil e permitiu o divórcio e o inventario extrajudicial, o que esvaziou as prateleiras do judiciário. Depois veio a usucapião extrajudicial e agora a adjudicação compulsória, então, são medidas que vão se concretizando e liberando o judiciário para causas mais relevantes que de fato merecem atenção especial do juiz
CNB/RJ: O que o motivou a escrever um Manual sobre Usucapião Extrajudicial?
F.N.: Eu fui advogado por muitos anos, então, eu sei o que é essa luta e essa demora para se conseguir regularizar um imóvel. Sabemos que não depende só do juiz. A justiça é demorada e é no mundo todo, pois é da sua própria natureza que ela resolva as questões no seu próprio tempo. Já dizia kandri lá na Itália, que se a justiça não for demorada não é segura. E a via extrajudicial aparece como uma solução para se encontrar uma resposta rápida para certas questões que não demandam esse aprofundamento todo ou depende de uma ação a ser julgada pelo juiz. Os notários e registradores tem muito a contribuir para a desjudicialização e assim têm sido feito a partir das oportunidades que lhes tem sido ofertadas.
CNB/RJ: O que significa e em que momento pode ocorrer a indisponibilidade de bens?
F.N.: Há várias situações em que a lei permite que os bens do patrimônio de uma pessoa sejam tornados indisponíveis, ora por autoridades judiciais, ora por autoridades administrativas. O Conselho Nacional de Justiça disponibiliza uma central, um cadastro nacional de indisponibilidade de bens, que é consultado por notários e registradores do Brasil todo para verificar se aquele bem está atingido por alguma ordem de indisponibilidade.
Fonte: Assessoria de comunicação – CNB/RJ com informações do Correio do Brasil (Metade dos imóveis no país são irregulares, segundo ministério)
